二順位房貸

二胎房貸是什麼?二順位房貸 和一胎房貸、房屋增貸 差別在哪?

二胎房貸利率怎麼算?申請房屋貸款二胎流程有哪些?
本文介紹 二胎房貸的資訊,讓你一次了解銀行和民間的房屋二胎利率比較,以及二胎房貸常見問題!

二胎房貸/二順位房貸 是什麼?

有資金須求時該怎麼讓資產靈活被應用呢?
除了申請 信貸 車貸之外,房地產是台灣喜歡的投資標的前幾名,於是房屋貸款相關的需求也因此而生。

房屋貸款 的業務通常包含:

一胎房貸:買房屋的第一次貸款。

二胎房貸:二順位房貸,同一棟房屋二次抵押。

房屋增貸:利用房屋殘值,申請提升貸款額度。(殘值:房屋市價減仍欠的貸款金額)

房屋轉增貸:轉交房屋貸款至不同銀行,再額外多增貸金額。

以下將討論房屋貸款中「二胎房貸」,告訴你如何在信用條件有限情況下,將不動產的價值最大化,幫助你取得更多週轉金,活化資產運用!

(一) 房貸二胎 是什麼意思

二胎房貸意思是,房屋在已跟A銀行貸款情況下,又將同一處房屋再次向B銀行申請貸款,
這時B銀行的房屋債權上屬於第二順位,所以又稱為二順位房貸。
並且由於辦理二順位房貸的風險較高,所以銀行授信的利率較高

二胎房貸 有哪些優點和缺點?

優點

  • 信用條件要求低:有房屋作擔保品,薪資證明、信用紀錄相對一胎較不嚴格。

  • 貸款額度高:比信貸高,且不受到「最高僅能貸款月薪的22倍」的規定

  • 還款年限長:最長高達15年,分攤每月還款金額,降低還款壓力

  • 撥款速度快:銀行審核嚴、速度較慢,但民間二胎房貸最快可7天內取得現金。

缺點

  • 利率高:利率比一般房貸還高

  • 銀行審核嚴、承辦意願低:因債權位於第二順位,法拍風險高,許多銀行不願意承做二胎房貸

 

(二) 房屋二胎 與一胎房貸、房屋增貸 差在哪?

房屋貸款二胎跟一胎差異最大的在於貸款額度、利率、貸款年限,
因此底下我們整理表格,讓你更加一目了然 房屋二胎貸款 與一胎貸款差別:

 

房屋貸款一胎

(=一般房貸)

房屋貸款二胎

房屋增貸

債權順位

承接單位債權為第一順位

承接單位債權為第二順位

與一胎房貸相同

風險

銀行審核  難易

相對容易

額度

最高市價8成

最高300萬

最高房屋殘值8成

利率

1.5%-3%

2%-18%

1.4%-2.5%

年限

可高達30年

7-10年

最高30年

申辦速度

7-15天

  • 銀行5-7天

  • 民間2-3天

6-14天

其他特色

  • 可抵稅

  • 有寬限期

  • 額度介於信貸與房貸之間

  • 無寬限期

  • 辦理後,需同時繳納房貸、增貸兩筆金額

  • 額度有限

所以二胎房貸跟一胎房貸比較,主要有以下差異:

  • 二胎房貸銀行審核更嚴格,民間二胎房貸成功率較高

  • 二胎房貸利率較高,但申辦速度較快,適合急用錢的人

(三) 二胎房貸適合對象

二胎房貸適合哪些人申辦?

信用條件不足:信用分數偏低、有信用瑕疵,或是無法再申請信貸及可考慮

無薪資證明者:例如小攤販、自由接案SOHO族、網拍經營、Youtuber等等

房屋增貸未通過:增貸申請未過件或認為房屋增貸額度太低的人,也可考慮二胎房貸

臨時需要資金:二胎房貸以不動產抵押,更加靈活取得資金度過營運難關。

房屋二胎房貸 利率比較|

(一) 銀行V.S民間二胎房貸利率比較

不同管道之二胎房貸利率比較

二胎房貸管道

年利率

額度

年限

代辦費

風險

速度 

銀行        

2.5-18%

上限200萬

7-10年

較低

7-15天

融資公司

7-14%

上限300萬

2-10年

1.5萬

5-10天

代辦公司

4-24%

最高8成

2-10年

10萬

不一定

代書

18-60%

最高8成

不一定

(3個月以上)

5-10萬. 

1-3天

高利貸 

100-360%        

最高100%

不一定

極高            

1-2天

 

(二) 房子二胎額度有多少?

房屋二胎貸款額度,通常是以房屋的殘存價值、個人條件去評估,不同申請管道和方案也會影響額度的高低,一般民間二胎房屋額度和利率會優於銀行二胎房貸。

相信很多人會想問『二胎房貸、增貸、轉增貸、信貸怎麼選?』
以額度和風險綜合考量,我們推薦大家借貸考慮順序:
『一胎房貸>房屋增貸(信用條件良好)>房屋轉增貸>二胎房貸(信用條件不佳) 』

這是因為房屋增貸利率較低、貸款年限高,風險適中,會建議優先考量,若額度不理想,可以考量轉增貸,但轉增貸需要多付手續費,花費時間也比較長。
如果急著用錢,可以考量 房屋二胎房屋二胎額度不像是信用貸款,受到「不得逾月薪22倍」的法令限制,通常可以更多借到資金以活化資產運用。

 

(三) 二胎房貸/二順位房貸 管道有哪些?

申請二胎房貸的管道可以主要分為2大類:銀行和民間,接下來我們簡單介紹各自的優缺點:

✱銀行二胎房貸:
優點:受到法律規定與保護,對借貸者比較有保障。

缺點:承辦二胎房貸對銀行風險高,全台只有少數銀行有開辦,且利率高、審核極嚴格、難以過件。

相關單位:以下為有開辦二胎房貸之銀行名單與二胎房貸產品名稱,共11家。

永豐銀行(二順位房貸)

日盛銀行(家值房貸)

遠東銀行(二順位房貸)

玉山銀行(二順位貸款)

王道銀行(二順位房貸)

兆豐銀行(兆豐富二貸-次順位房貸)

台新銀行(二順位房貸)

新光銀行(二順位貸款-有巢氏貸款)

國泰銀行(二順位房貸)

凱基銀行(次順位房貸-理財家值金)

陽信銀行(二順位房貸)

 

以上資訊僅供參考,想知道最正確、最新的銀行業務資訊,建議直接撥打個別銀行的服務專線,

✱民間二胎房貸:
優點:申辦速度較快、信用要求低、審核條件比銀行寬鬆,貸款金額和成數高。

缺點:利率高、申辦管道複雜,需留意借貸公司是否合法、安全。

三、申請二胎房貸條件、流程

(一) 融資公司 二胎房貸申請條件
申請二胎房貸有4大條件
20~65歲本國國民

擁有房地產

原房貸正常繳款一年以上

房屋仍有增貸空間

申請房貸二胎條件不算嚴格,基本上只要符合以上4條件即可,民間、銀行都能夠申請。

但實際銀行二胎房貸難度頗高,通常得要符合以下條件才會成功。

✱ 銀行二胎房貸限制&成功關鍵
銀行存有信用紀錄、無信用空白

個人信用正常、沒有停卡、遲繳紀錄

沒有被列為警示戶

沒有負債比超過22倍

沒有常態使用信用卡預借現金

集中1-2銀行詢問、避免聯徵3次以上(短期聯徵太多次,會影響銀行借貸過件率)

(二) 二胎房貸流程
申請:聯繫專人諮詢申貸、遞交申請書

審核:完成申請書後,進行房屋鑑價

簽約:申請人確認金額、利率、還款年限後即可簽約

抵押:到主管地政機關進行設定第二順位抵押權

撥款:貸款金額會撥款到指定帳戶

(三) 必備二胎房貸申請文件:
雙證件影本

印鑑、戶籍謄本影本

所得及財力證明

土地、建物所有權狀影本

一胎房貸繳款紀錄

四、民間二胎與銀行二胎房貸比較

(一) 為什麼你申請 銀行二胎房貸會失敗?
許多人很難用不動產在銀行貸款,是因為銀行是吸收大眾存款,必須要極度風險趨避,用低利潤的大量案件COVER掉出現問題的呆帳,最後還能獲利。

因此銀行決定要不要給借款人貸款,是看「人保」,確保借款人有穩定的還款來源。

而民間二胎比較偏向「物保」,也就是不動產抵押品是否還有殘值,通常貸放成數在八成內,是民間二胎業者 比較喜歡的。

如果出現違約,就算處理掉(協助借款人找房仲賣掉),也比較不會傷害到本金,對投資人也是種保障。

(二) 為什麼銀行不愛承辦二胎房貸?
1. 借款人財務觀念不佳,聯徵信用出現瑕疵
多數人沒有刻意接觸財務知識,往往不知道銀行審核貸款時看重的是哪些點。例如借款人如果長期使用信用卡循環利息或分期付款,在銀行審查的眼裡,就是一項大扣分。

2. 銀行作業成本高,小額貸款會虧錢

3. 銀行本身制度所存在的問題
當不動產發生違約後,催收專員去協調處分不動產,賣高了,催收專員不會有任何獎勵、但如果賣低、賣賠錢,相應而來的後果就是懲處、記過,甚至扣除整年的年終獎金,這也是為什麼銀行的不動產違約,最終只能走法拍處理。

而這種「有功無賞、打破要賠」的企業文化,進一步導致員工以不犯錯為最高準則。只要不動產(物)、借款人信用(人)有一些瑕疵、更或是借款金額太小,自然就沒有承做的意願。

(三) 怎麼申請 二胎房貸?二胎房貸流程與條件

【二胎房貸流程】
準備:借款方提供物件資料

估價: 專業人員依照實價登錄估價

審核:貸放比在8成內即可承作

完成後撥款

【二胎房貸 條件】
申請條件:貸放比在8成內即可承作

房貸二胎 常見問題

Q1:沒有財力證明可申請二胎房貸嗎?
可以喔!沒有薪資或財力證明,主要影響是銀行申貸過件機率較低,民間二胎 是以房屋做為抵押品,評估時會依照房屋目前價值為主。

Q2:二胎房貸需要保人嗎?
不用!二胎房貸抵押對象為房屋,所以只要準備房地產相關資料就可以申請了。

Q3:二胎房貸會很久嗎?
銀行作業時間通常至少7-14個工作天,而民間二胎的作業時間只需2-3天

Q4:房貸沒繳完能申請二胎房貸嗎?
可以!若走銀行申請的管道,通常房貸至少要繳滿1年且信用紀錄良好,才能夠申請二胎房貸,但民間二胎 只要房屋有殘值便可承做

Q5:二胎房貸增貸 怎麼做?錢不夠用還有其他管道嗎?
既然一胎房貸能夠申請增貸服務,二胎房貸是否也可以呢?若銀行本身願意承辦二胎房貸,表示你的信用良好,不排除這種可能性,可以與銀行業務權洽詢看看。

不過若是業主擔心錢不夠用,還有3個其他方法可以考慮:

1. 辦理房屋增貸:建議可以跟一胎房貸、二胎房貸的銀行分別談看看條件。

2. 辦理房屋轉增貸:若原本銀行額度不夠,可以考量自身狀況,試試將房屋轉到其他銀行再多貸款一些。

3. 辦理三胎房貸:房貸三胎貸款的承辦單位可能比較少,但能夠在不動到一胎、二胎房貸的情況下多取得一些現金,依然可以嘗試看看這條路。

Q6:民間二胎房貸有什麼陷阱需要注意?
我們建議幾點:

1. 確認前不送件資料:比較資訊時,切記不要提供太多的個人資料,通常只需要準備好房屋地址或權狀、貸款餘額、手機號碼和姓名就可以評估額度了,而送件申辦前都不會留下聯徵紀錄。

3. 觀察業務專業度:建議在與業務洽談時,應該先自行做點功課,才能夠在諮詢時觀察業務回覆內容、速度對二胎房貸的熟悉度,是否足夠專業!